Mietrecht - Ihr Rechtsanwalt für Mieter
Mietminderung
Es dürfte inzwischen jedem Mieter bekannt sein, dass bei Mängel der Mietwohnung die Miete gemindert werden kann. Problematisch ist oftmals, was ein Mangel ist und in welcher Höhe die Miete wegen des Mangels gemindert werden kann. Ist zum Beispiel eine Grafitti-Schmiererei an der Hauswand ein Mangel? Es gibt Gerichte die diese rein ästhetische Beeinträchtigung als Mangel ansehen, andere Gericht wiederum nicht.
Ist der lärmende Nachbar, der Sie fortwährend in Ihrer Nachtruhe stört, ein Mangel? Im Prinzip ja, das heißt eine Mietminderung wäre möglich. Problematisch ist in solchen Fällen, ob Sie in der Lage sind, die nächtlichen Ruhestörungen zu beweisen, denn Recht haben und Recht kriegen, ist bekanntlich zweierlei.
Bei Mietminderung wegen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters, sollte man ein Lärmprotokoll erstellt haben.
Bei einem der häufigsten Mängel, Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung, sollten sie vorher unbedingt Rechtsrat einholen, da dieser Mangel auch durch Ihr Wohnverhalten verursacht worden sein kann. Sollten Sie sich hier nicht sicher sein, so bin ich auch bereit, Mängel in Ihrer Wohnung persönlich in Augenschein zu nehmen.
Mietkaution
Bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrages muss der Mieter in der Regel eine sogenannte Mietsicherheit oder Kaution zahlen, die bis zu drei Nettomonatsmieten betragen darf. Viele Mieter wissen nicht, dass sie die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zahlen dürfen und dass der Vermieter die Wohnungsschlüssel nicht zurückhalten darf, bis die Kaution gezahlt worden ist.
Nach Zahlung der Kaution sollten Sie sich vom Vermieter den Nachweis erbringen lassen, dass er sie getrennt von seinem eigenem Vermögen angelegt hat um zu verhindern, dass Gläubiger des Vermieters ungehindert auf Ihre Kaution zugreifen können.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses sind viele Mieter daran interessiert, die Mietkaution sofort zurück zu erhalten. Hierauf besteht in der Regel kein Anspruch. Der Vermieter hat in den meisten Fällen bis zu sechs Monate Zeit, die Kaution abzurechnen. Ein „Abwohnen“ der Kaution ist grundsätzlich nicht möglich.
Betriebs- und Nebenkostenabrechnung
Eine Vielzahl von Nebenkostenabrechnungen sind falsch. So werden oftmals Kosten auf die Mieter umgelegt, die sie nicht zu zahlen haben, wie Instandhaltungskosten (Reparaturen) oder Verwaltungskosten.
Ob eine Abrechnung fehlerhaft ist, lässt sich auf den ersten Blick oftmals nur schwer feststellen. Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Abrechnung können nicht näher belegte Kostensteigerungen von 30% oder gar 50% gegenüber dem Vorjahr sein; Sie sollten also immer die letzte Abrechnung hinzuziehen. Der Deutsche Mieterbund hat auf seiner Internetseite einen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Wenn die Beträge ihrer Nebenkostenabrechnung erheblich von denen der dort veröffentlichten Werte abweichen, sollten Sie sich Rechtsrat einholen.
Ist die Abrechnung nicht fristgerecht zugegangen, verliert der Vermieter einen etwaigen Nachzahlungsanspruch.
Schönheitsreparaturen
Wenn Sie Ihre Wohnung gekündigt haben, so stellt sich fast immer das Problem der sogenannten Schönheitsreparaturen, das heißt Malen und Streichen der Wände und Türen, der Heizkörper und Anderes. Als Mieter sind Sie in nahezu hundert Prozent aller Fälle vertraglich verpflichtet, diese Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) in den letzten Jahren in zahlreichen Entscheidungen die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für unzulässig erklärt. Viele Mietvertragsklauseln in denen die Frage der Schönheitsreparaturen geregelt ist, sind vom BGH für unwirksam erklärt worden, so dass in zahlreichen Fällen der Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist. Bevor Sie also Schönheitsreparaturen durchführen, sollten sie sich fachkundigen Rat einholen, es kommt sehr auf die genaue Formulierung der Klausel an. Unter Umständen sind Sie aufgrund einer unwirksamen Klausel hierzu nicht verpflichtet.